Tips Aman Membeli Rumah Lelang Secara Langsung Tanpa Perantara

lowongankerja.asia

Membeli rumah lelang secara langsung dari pemiliknya dapat menjadi strategi pintar untuk memperoleh tempat tinggal lebih murah daripada nilai pasar saat ini, apalagi mengingat peningkatan biaya properti yang semakin meninggi.

Lelang rumah umumnya terdiri dari aset penyitaan bank karena kredit bermasalah (seperti KPR) yang memberikan kesempatan investasi menguntungkan dengan harga sekitar 20-30 persen di bawah nilai pasaran.

Akan tetapi, apabila tidak menggunakan perantara seperti agente property, Anda harus sangat berhati-hati agar terhindar dari resiko-resiko seperti perselisihan hukum, dokumen yang bermasalah, atau keadaan rumah yang tak sesuai dengan harapan.

Berikut ini merupakan petunjuk praktis agar transaksi pembelian properti di lelang tetap aman serta memberi keuntungan:

1. Ketahui Tata Cara dan Kondisi Pengungkapan Harga

Tiap pelelangan punya aturan khusus, layaknya sistem
closed bidding
(tawaran sebelum pelelangan) atau open bidding (tawaran saat lelang sedang berjalan).

Periksa ketentuan pada laman resminya seperti
www.lelang.go.id
atau situs bank.

Daftar di
www.lelang.go.id
Dengan menyertakan Kartu Tanda Penduduk (KTP), Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), serta nomor rekening bank. Lakukan verifikasi akun di Kantor Pengelolaan Kas Negara Lokal Terdekat (KPKNL) guna mendapatkan akses ke informasi tentang penawaran lelang.

Pemberitahuan tender disampaikan sebanyak dua kali (melalui selebaran dan koran), juga diposting di website resmi. Simpan kode tender, batas harga, deposit garansi, dan informasi hubungan dengan pihak yang bertanggung jawab.

2. Penelitian Tentang Harga Pasar dan Tempat Letak

Bandikan Harga Pasaran: Telusuri harga properti di area pelelangan tersebut melalui
marketplace
Anda bisa mencari informasi tentang properti tersebut atau bertanya langsung pada agen real estat lokal. Bila harganya dalam lelang sangat rendah, berhati-hati dengan kemungkinan adanya masalah seperti bencana banjir atau perselisihan hak milik.

Utamakan hunian yang berada tak jauh dari sarana publik (seperti sekolah, rumah sakit, dan moda Transportasi) serta memiliki prospek peningkatan harga di waktu mendatang.

Datangi KJP Jasa Penilai Publik (KJPP) guna mendapatkan laporan tentang nilai pasar properti serta situasi sekitar.

3. Lakukan Pemeriksaan Fisik pada Rumah denganlangsung

Jangan bergantung sepenuhnya pada gambar yang ada di platform lelang sebab keadaan aktual mungkin saja beragam. Teliti ukuran lahan, banyak ruang kamar, status gedung, pasokan air, suplai listrik, serta ketebalan jalan.

Jauhi tempat tinggal yang didiami oleh pemilik sebelumnya agar menghindari biaya tambahan serta waktu yang dibutuhkan untuk membersihkannya secara hukum.

Apabila memungkinkan, sewa seorang kontraktor atau insinyur sipil untuk menguji kerusakan struktural. Sediakan dana perbaikan bila dibutuhkan.

4. Periksa Kevalidan dan Kepatuhan Terhadap Dokumen yang Diperlukan

Periksa apakah rumah tersebut mempunyai Surat Hak Milik (SHM) atau Hak GunaBangun (HGB), Izin Mendirikan Bangunan (IMB), serta surat pembayaran pajak properti yangterkini. Cek keabsahan dokumen-dokumen ini di Badan Pertanahan Nasional (BPN) ataibank penanggung jawabnya.

Hubungi pihak bank mengenai sejarah properti Anda, meliputi Perjanjian Kredit (PK) serta Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), agar dipastikan tak terdapat permasalahan hukum. Jika bisa, ketahui informasi tambahan dari para tetangga ataupun pemilik asli tempat tinggal tersebut.

Walaupun tidak melalui pihak ketiga, notaris bisa membantu dalam verifikasi dokumen serta menghindari masalah seperti adanya sertifikat berganda atau properti yang sedang diperselisikan.

5. Sesuaikan dengan Kekuatan Keuangannya

Kalkulasikan anggaran tertinggi yang meliputi besaran lelang, beban-beban ekstra (Biaya Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan/BPHTB, Pajak Penghasilan/PPh, ongkos pengalihan hak milik, honor notariel), serta alokasi untuk perbaikan atau pembaruan. Nilai BPHTB kurang lebih adalah 1/1.000 dari NJOP, tarif pajak pendapatan yaitu 2,5%, sementara itu Akta Jual Beli (AJB) berada di kisaran 1% dari jumlah transaksinya.

Umumnya 20-50 persen dari nilai penawaran tertinggi dimasukkan ke akun KPKNL setidaknya satu hari sebelum proses lelang berlangsung. Apabila peserta tidak berhasil memenangkan lelang, dana akan dipulihkan; sedangkan bila menjadi pemenang, jumlah tersebut akan diakui sebagai komponen pembayaran yang telah ditentukan.

Sejumlah bank menyediakan fasilitas KPR untuk pembelian properti dalam lelang. Sebaiknya hubungi pihak bank terlebih dahulu sebelum proses lelang dimulai guna mempersiapkan persyaratan KPR yang diperlukan. Namun, disarankan untuk menghindari jenis pinjaman tanpa jaminan seperti kredit tanpa agunan karena dapat meningkatkan beban hutang Anda.

6. Patuhi Prosedur Lelang dengan Cermat

Apabila memungkinkan, ikuti dilelang secara langsung agar dapat mengamati jalannya acara serta mengetahui penawaran dari pesaing Anda. Namun jika tidak bisa, manfaatkan layanan lelang daring.
www.lelang.go.id
atau pilih wakil tepercaya.

Untuk
closed bidding
, Ajukan tawaran sebelum proses pelelangan; untuk
open bidding
, ajukan penawaran harga dalam waktu 2 jam saat masa lelang. Pastikan untuk tidak melampaui batas anggaran yang telah ditetapkan.

Apabila memenangkan lelang, bayarlah modal awal lelang, biaya lelang (umumnya 2%), serta BPHTB dalam waktu 5 hari kerja. Jika tidak membayar tepat waktu, maka jaminan yang telah disetor akan hilang dan menjadi Pendapatan Non-Belanja Negara (PNBP).

7. Urus Dokumen Kepemilikan

Setelah pembayaran lunas, KPKNL akan menyediakan Kutikian Risalah Lelang serta Kuitansi Lelang. Digunakan untuk menarik SHM, IMB, surat royalti, dan berkas-berkas lainnya di bank.

Kembalikan sertifikat hak milik (SHM) ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) tanpa melibatkan notaris apabila mungkin, namun bisa menggunakan notaris demi kenyamanan prosesnya. Yakinkan bahwa Bea Pelantikan Harta Bendahara Pengelola Negara (BPHTB) serta Pajak Properti (PPh) telah terbayar penuh.

Verifikasi bahwa tidak ada keterlambatan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atau hutang lainnya yang dapat mengganggu keuangan Anda di masa depan.

8. Antisipasi Risiko Pengosongan

Sebelum melakukan lelang, pastikan bahwa rumah sudah tidak berpenghuni. Apabila masih dihuni, Anda kemungkinan besar harus mendapatkan Akta Pengosongan dari pengadilan, proses ini memerlukan waktu serta biaya tambahan.

Apabila terdapat indikasi perselisihan, berkonsultasilah dengan ahli hukum kepropetian sebagai upaya pencegahan.

9. Hindari Penipuan

Hanya akses lelang melalui
www.lelang.go.id
Atau website dari bank resmi. Berhati-hatilah terhadap lelang palsu yang mungkin ada di website non-resmi.

Kontaklah KPKNL atau bank guna mengecek kelengkapan proses lelang. Hindari mentransfer dana ke akun perorangan.

Harga yang sangat rendah dibandingkan pasar mungkin mengindikasikan adanya permasalahan seperti sengketa hukum atau kerusakan serius.